这个热闹可不是楼市回暖，市场火热起来了！

　　而是又有楼盘出来碰瓷了，换马甲，自嗨起来了！

　　前几天看到一条营销号的推文——「燕子矶新核，开启板块新元年！」

　　咦？燕子矶新核？这是城北燕子矶又有啥新规划了？

　　于是乎，好奇心驱使我点进去看了看。

　　哦......原来是属于兴智中心的某楼盘自称为燕子矶新核了，还像模像样的搞了个「高峰论坛」，美其名曰——「揽燕矶新核，聚都会高地」，还搞了个线上直播。

　　具体是哪个楼盘，如果你朋友圈里有中介，想必已经被刷过屏了吧。

　　对于房地产市场这种碰瓷营销、起名蹭热点、炒作概念的现象，早已见怪不改了，但对于很多不明就里的购房群体来说，很容易会被搞得一头雾水，如果没有客观认知，就会被这种概念营销牵着鼻子走了。

　　以前的板桥新城，距离河西奥体10公里开外，曾被唤为「奥南板块」。隔着10公里外都能被称为奥南，我甚是佩服这些策划鬼才们的脑洞，各种规划、各种配套被吹的如梦如幻。现在10年过去了，缺乏高端产业带来高收入人群，缺乏高消费群体带动商业发展，缺乏不利因素改造搬迁，这个曾经被吹得天花乱坠的奥南板块，至今仍摆脱不了刚需的属性。

　　以前的句容宝华，紧邻仙林，曾经被称为「仙东」，当年在并入南京行政区划的概念炒作下，吸引了一批炒房客，尤其是2017年买入的那一批，赶巧买在了上一轮调控大周期牛熊转换的历史高位，现在*少亏掉了30万，并且想解套也很难找到接盘侠。

　　过去楼盘蹭热点、炒概念起码还是从身边找，附近有强规划的上游板块，那就穷尽办法必须得与其沾亲带故，比如蹭河西，比如蹭仙林。

　　这两年的作为重点发展的江北核心区很火，作为推动宁镇扬一体化发展的紫东核心区被确立。于是乎，开发商们又有了新思路，营销号们发现了新大陆，炒作「核心区」的概念便由此成为了新主流，核心区似乎成了新的流量密码。

　　百家湖—九龙湖—上秦淮成了「江宁核心区」。

　　雨花人居森林可以封为「河西南新核」？

　　浦口城南中心改名「江浦核心区」？

　　遍地开花的「核心区」，到底谁是李逵，谁是李鬼？

　　要想拆掉马甲，去除美颜特效，不掉入概念炒作的营销陷阱，那就需要清楚一个新区能够发展起来的底层逻辑是什么，抛开对一个新区称谓的关注，深入理解其发展所具备的条件和要素，才能去伪存真，挑出李逵，拍死李鬼。

　　在南京众多被称为核心区的板块中，有官方认证的只有两个：「江北核心区」与「紫东核心区」。

　　这两个核心区之所以有官方认证，是因为这两个区域之于南京，扮演着非常重要的战略角色：一个是南京向西发展长江以北地区的根据地；一个是南京向东联结镇江、扬州的基础。

　　江北新区既是国务院批复的第13个国家级新区，也是江苏自由贸易试验区所在地，这两个身份不论哪一个，分量都不低。国家级新区从行政等级上来说至少是正厅级单位，而自由贸易区内可以享受更加优惠及便利的贸易安排。

　　江北核心区则是整个江北新区的心脏所在，掌管整个江北新区产业发展的血液（钱、金融）和养料（研发、技术）供给。

　　除了有国家级新区和江苏自贸区二区叠加的光环加持外，江北核心区之所以会被热捧，*根本的因素是限价条件下，造成的新房与二手房的价格倒挂。

　　在市场*好的时候，江核二手房单价在4.5万/平米，彼时新房销售单价约3.3万/平米，存在每平1万多的倒挂空间，这自然引来众多投资客的追捧。

　　虽然价格倒挂、投资偏向浓重，使得江北核心区楼市的火爆有非理性成分，但江北新区的发展节奏确是有理性思维的。

　　不同于一些新区「卖地造房，先发展房地产市场，然后再招商引资、引进产业，继而再建设基础配套」。这种新区建设模式是很多地方土地财政的财富密码：先卖地赚钱，再花钱做配套，但卖地挣的这笔钱，是否能优先保证新区的基础配套建设？不一定！有些新区卖地赚的钱，是为了给主城建设输血。在这种模式下，新区要想发展起来，就存在很大的不确定性。

　　而江北新区的建设模式是「先产业落地，再卖地建房发展房地产市场，同步跟进基础配套建设」。这样的模式能保障房地产市场有真实需求基础，形成产城融合、职住平衡的正循环。更何况江北核心区的主要产业以第三产业（金融******、科技研发）为主。

　　而支撑房价的优质公共******资源，江核依然占优：以南京一中为主的教育资源，以鼓楼医院集团为主的医疗资源，基础交通建设更不需要我再赘述。

　　之所以能够被称得上「核心区」，并非只是概念上的定义，也并非顶着特殊称谓的光环，本质上是因为区域的功能定位以及优质资源的实质导入。

　　以上所述内容，可以作为穿透一个新区华丽外衣的照妖镜，是否具有发展潜力，就看其是基于哪一种建设逻辑。

　　2020年提出规划草案，2021年1月获得批复，也是南京唯二被官方认定的正牌核心区。紫东地区之于南京的重要性不言而喻，是促进宁镇扬一体化、推动南京都市圈建设的重要一环。

　　但对比江北核心区的热闹，紫东核心区暂时还保持着相对静默的状态。目前只有高科紫京荣院和深业青珑上府在售，且仅剩部分顶底楼，基本属于无房可售的状态。这跟紫核当前的发展节奏有关，毕竟是去年才被确立的新核，规划和发展定位尚处于孕育期，当前的主要任务仍在架桥修路等基础设施建设，以及医疗和教育等公共******资源的配套落地上。

　　这对紫东核心区来说未必是坏事，有时候慢一点比较好，毕竟慢慢来比较快。现在南京城建的重点在江北和城南，紫东地区之于南京的战略定位固然重要，但属于它的节奏暂时还未来到。

　　有些板块，虽没有得到官方认证，但在「民间组织部」的眼里，已然被认定是核心区的存在。

　　比如雨花核心区（两桥商务区），比如江宁核心区（百家湖—九龙湖—上秦淮）。

　　如果以「江北核心区」的标准来定义，这两个民间组织部眼里的核心区真的够不******槛，因为这两个「核」达不到像「江核」、「紫核」这种推动南京都市圈建设的战略高度。

　　这就如同北上广深之所以被称为一线城市，不仅是因为人口规模巨大，城市化水平高，更重要的是，它们肩负对外交流、与其他国际大都市竞争资源的责任。而南京、苏州、杭州、合肥、成都等这些强二线城市，承担的是辐射周边区域的作用，真放到国际大都市的圈子里，真不具备竞争力。

　　但如果把这两个核放在各自所属的区域中，倒也具备核心地位的意思。

　　两桥商务区（西善桥—铁心桥）之所以被认可为「雨花核心区」，在于其所在区位正处雨花台区的中心位置。

　　区域外，横向连接河西南与南部新城；区域内，承接东部软件谷和西部的雨花经济开发区。发展两桥商务区对雨花台来说，重要性不言而喻。

　　从城建角度来说，河西南和南部新城的规划层级自不必说，都是主城区的终极改善板块，夹在中间的两桥地区城市界面一直都比较落后。不论是出于卖地的考量，还是拔高城市界面的目的，两桥地区都有进行深度改造的必要性。

　　除此之外，把两桥地区的作为区域重心，也有助于协调区域内发展不平衡的问题。

　　雨花台区的东部是中国软件谷，2021年软件业务创收2500亿，占南京全市此项业务收入的40%，江苏省的20%，妥妥的一块南京经济的压舱石。而西南部的雨花经济开发区（雨花滨江+板桥新城），产业发展相对滞后且没有成规模的产业集群，主要以物流园区和传统二产为主（梅山钢铁）。

　　将两桥地区打造成雨花台的CBD，成为雨花核心区，有助于承东接西，借助软件谷的优势，协调西部滨江地区的产业转型及升级。

　　虽说「雨核」这个叫法，是老百姓口口相传的结果，但其对于雨花台区来说具备核心地位。

　　雨核内的两盘：金基嘉玥和华润云上润府，单价已破4万/平米，价格已经超越江北核心区了。而从金基嘉玥的销售去化来看，开盘即光，充分体现了雨核近主城的优势，侧面也反映了软件谷这些码农的购买力。可见，有高附加值的集聚产业对一个板块的房价影响有多么重要。

　　而另一个在民间呼声很高的是「江宁核心区」，也就是百家湖—九龙湖—上秦淮。

　　有句顺口溜：江宁真大很大，不要随便乱踏。

　　江宁的地界很大，过往的江宁城建重点主要以南京南站—百家湖这条线展开的，百家湖商圈被称为第二个新街口。除此之外和仙林一样，依托江宁大学城的人口优势，百家湖—九龙湖也是江宁人口*密集的区域。

　　正因如此，百家湖—九龙湖—上秦淮一线集中了江宁较好的生活配套和公共******资源，视「百九秦」为江宁的核心区，也没啥毛病。

　　上述了名正言顺的且具有官方认证的核心区，以及由「民间组织部」认定且在区域范围内具有重要地位的核心区。

　　那么剩下你所听说过，打着「核心区」名号的，基本可以认定为开发商碰瓷的「人造核」了。

　　这些人造核中，其实也不乏一些配套资源、发展规划还不错的板块，但想够到核心区的门槛，还相去甚远。

　　其中规划及资源比较出色的，麒麟科创园算一个，虽然被一些小可爱们俗套的称为「麒麟核心」，但不影响我们辩证的去看它。

　　麒麟科创园的前身是2010年设立的麒麟科技城，在当年也算是市属正局级单位。曾经的麒麟是作为南京主城东拓的重要支点，各方面的规划标准非常之高：有轨电车、麒麟中央公园、高端产业......如果当时这些蓝图上的规划能有序落地的话，麒麟势必早已成为近主城的价值高地了。

　　但随着2013年南京城建的重心转移至长江两岸，麒麟的发展自此便被按下了慢放键。麒麟是典型的规划标准高，但落地节奏慢的板块，致使麒麟错过了当初的发展机遇，也错失了成为紫东地区C位的机会。

　　以当下的视角再看麒麟，虽然从「科技城」降格成为了「科创园」，但麒麟科创园所具备的配套资源仍是目前刚需板块中比较出色的。教育配套有力学小学、公办南外入驻，医疗配套有规划的三甲医院，在以科技为基因的产业方面，中科院南京分院落座于此。剩下的七七八八就不再一一列举了。

　　忽略掉麒麟核心这个名头，麒麟科创园的基本面是非常优秀的，如果地铁建设能如期而至的话，麒麟科创园的价值便可更上一个台阶了。目前毛坯限价2.6万/平米的板块中，麒麟科创园值得关注。

　　另一个和麒麟科创园价格相当，*近也走上碰瓷核心区概念的板块，便是文章开篇所讲的「燕子矶新核」——兴智中心了。说的更严谨一些，是兴智中心西片区。

　　也不知是哪个大聪明，看到兴智中心的土地出让公告中，西片区地块的行政归属为燕子矶街道，便抖机灵把这个片区挂到燕子矶名下了。

　　这样一来，如果市场舆论引导的好，起码有三个好处：

　　一是燕子矶本来就是热门板块，蹭燕子矶的热度更容易吸引市场关注度。

　　二来燕子矶目前新房毛坯现价3.2万/平米，而兴智的毛坯限价是2.6万/平米。一里一外6000元/平米的价格悬殊，很容易让人联想到价格倒挂。但实质上不属于同片区，价格倒挂是伪命题。

　　三来主动投靠燕子矶，借助燕子矶的光环，有利于提高定价。同属兴智中心的苏宁世茂璀璨云著和新生圩宝龙广场目前带装修单价2.8—2.9万/平米，并且这两个楼盘的开发商之前都深陷爆雷的负面新闻中。而位于兴智西片区的两大新盘都会紫晶和龙湖滨江翡翠上城（两盘精装放风价3万/平米），有意从区属概念上和兴智板块区分开来，既有提高定价的小算盘，也有减少负面影响的小心思。

　　如果从板块区属来看，虽有意挂靠燕子矶，但资源配套，尤其是教育资源，是无法跳脱出区属界限的，即便顶着燕子矶新核的名头，也无法跨越阶层的藩篱。但从楼盘的横向对比来看，位于兴智西片区的都会紫晶和龙湖滨江翡翠上城，单从户型、物业、开发商这些纸面实力，都要强于东片区在售的四个楼盘。

　　虽说燕子矶新核这个概念，我是很难从主观上接受这一定义的，但貌似这种增核的营销手段确实也起到了一定作用，*近有一些购房者的咨询，已经下意识地把这个片区和燕子矶联系起来了。

　　如果说麒麟科创园和兴智中心自诩核心，从资源配套的基本面来说，多多少少还有点真东西，但有些楼盘那就是纯粹的概念炒作了！

　　就比如自称「仙林新核」的汇通路板块了。

　　汇通路板块位处江宁边陲，属于「紫东地区」的一块拼图，按理说蹭紫东核心区比较符合逻辑，但受限于紫东地区的发展尚处孕育期，自身也缺乏成体系的产业支撑，抱「紫核」的大腿注定没戏，自己又无法像麒麟科创园一样走出独立行情。既然一路之隔就是仙林，且目前医疗资源和商业配套也都依靠仙林商圈，或许蹭仙林的热度是当下*一的出路，但自诩为「仙林新核」或许有些过于高调了些。

　　从当前的基本面来看，一没有优质的教育资源和医疗资源导入，二没有实质的产业集群落地，三没有综合性商业体，仔细打量一番，*一能拿得出手的，也就只有临近地铁这一优势了。

　　综合上述考量，目前的汇通路板块，缺乏产业集群带来的人口支撑，缺乏优质教育和医疗资源吸引改善群体入住，只能依托地铁优势作为上游板块需求外溢的承接地。

　　区位优势有，板块规划也有，周遭的环境也比较宜居，长远来看汇通路板块有发展起来的条件，但从区域的宏观定位来说，汇通路板块注定站不上C位，所谓仙林新核这一名号，听一听就罢了，您可千万别当真！

　　盘点近期出来凑热闹的几个核，是想和你聊一聊，决定买哪个区域，买哪个楼盘，不要仅仅把关注点放在被营销出来的概念上。

　　一个新区或者板块是否能够崛起，主要有三个原因：一是自身具备先天优势，二是规划层级高，三是规划落地的节奏。

　　先天优势是基础，包括好的区位条件，靠近上游板块，有充足的规划用地储备；规划层级高是必要条件，规划层级的高低决定了会得到什么样的公共资源导入，吸引何种类型的产业集聚，带来什么样的居住圈层；而规划落地的节奏决定板块发展的快慢。这三点相互影响，相辅相成，是板块发展的底层逻辑。

　　一个城市的发展和人的成长路径是一样的道理，是无法把所有的资源平均分配的。城市扩张的也遵循一套内在的逻辑，在不同的阶段，不同的时间节点，城市的资源会重点投放到更重要的区域内。

　　如果不明白其中的道理，你所看到的城市扩张，就是不断地向外摊大饼，好像每个新区的出现就代表着价格洼地，里面都是机会；抑或者新区在建设初期，缺乏生活配套，不宜居住，就认为这样的地方存在巨大的不确定性，里面都是风险。

　　如果明白了城市发展的内在逻辑，其实不难发现这些新区中，到底谁是水货，谁才是潜力股。

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