南京土拍新规对住宅品质做出相应的要求，对于买房人来说也是一项利好，可以避免买到的房子“货不对板”。

　　8月25日，南京土地市场网发布*新消息，公布南京2021年度集中供地第二批次土地出让公告，拟推出53幅涉宅地块，包含江北新区、南部新城、河西等热点地区。该批次地块将于9月26日开始网上竞拍。

　　本批次出让地块中，江北核心区、江心洲板块的*高毛坯限价被刷新，其中江北核心区的新区G19地块未来毛坯限价达到38000元/㎡，相较于此前卓越G12地块的35000元/㎡，上涨了3000元/㎡。

　　江心洲的G71地块未来毛坯限价达到42850元/㎡，相较于此前5月20日出让的江心洲招商&南通瑞城G26地块的40783元/㎡，上涨了2067元/㎡。

　　除了江北核心区和江心洲板块，仙林湖、栖霞山、江宁方山等板块的毛坯限价也有所上调。

　　南部新城有两幅地块出让，为G73、G74地块，毛坯限价分别为44898元/㎡和44998元/㎡，是本次挂地的所有地块中商品房毛坯限价*高的。

　　与此同时，南京市规划和自然资源局公布《关于进一步完善住宅用地出让工作的通知》、《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》，进一步完善了宅地出让规则。

　　为坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，不断提升城市空间品质，本次集中出让的所有地块，全部采用“限房价、定品质、竞地价”的出让新模式，引导开发企业提升新建住宅的规划品质，避免开发建设过程中的降标减配。

　　此次地块出让，*高溢价率由之前的30%下调至15%。这一稳地价的举措，将提高开发企业用更好材料、投更多资金来建房的意愿，为建设更优质的住宅、提升居住空间品质，提供切实的支持和保障。

　　在优化公共空间方面：针对有的小区公共空间品质不足的情况，要求配套设施尽量集中布设，避免零星布局；地下车库顶板覆土深度不得小于1.5米，以提高绿化景观品质。

　　在升级建筑设计方面：相关《通知》针对室外晾晒设施杂乱无序、自行封闭的阳台颜色形式风格迥异、紧临交通干线窗户不隔音等情况，从天际线处理、平面设计、室内及户型设计、立面设计、附属设施等方面，提出一系列新的管控要求：地下车库地坪面层不得采用低品质水泥砂浆面层；立面应使用耐脏、耐老化、易清洗的高品质板材；当卧室、起居室（厅）布置在噪声源一侧时，外窗应采取三玻两腔等隔音降噪措施；新建的商品房小区应统一封闭阳台，并扩大阳台进深……这些要求十分细致，给人“小区里里外外都考虑到”的感受，传递出为群众着想的温度。

　　在优化停车设施方面：也有一系列高标准的管控要求。例如，居住区原则上应采用人车分流的交通组织形式，住宅建筑除访客车位和特殊车位外一般不得设置地面机动车停车泊位；进一步减缓非机动车坡度，提高坡道防滑要求；鼓励在高层住宅小区内设置电动自行车集中存放和充电场所，该场所应当独立设置，并与高层民用建筑保持安全距离。

　　本次竞买要求明确，同一竞买人及同一集团成员企业，在同一批次出让公告中所报地块数量不得超过本次公告地块总量（不含高淳、溧水）的30%，这意味着同一竞买人及同一集团成员企业此次可同时报名的地块数*多为13幅（不含高淳、溧水）。

　　为确保工程建设质量和施工安全，保证科学的设计和施工周期，在竞得土地后6个月内住宅部分不得申领预售许可证。

　　本次地块出让将实行“一地一策”，从竞买资质、保证金比例等多方面适度提高部分地块的竞买条件。《通知》明确，根据区域房地产市场的供需状况以及地块规划的品质要求，将“一地一策”分区域、分地块设定竞买企业的房地产开发资质条件。

　　同时，竞买保证金及须缴纳的土地出让金须为符合要求的自有资金，报名竞买时应提供相关说明材料；分区域、分地块设定竞买保证金比例和成交价款交纳时间，对部分地块可要求竞买保证金比例不低于出让起始价的50%，同时成交价款须在成交后一个月内全部付清。

　　《通知》还对竞得人在签订土地出让合同后的项目主体变更进行了严格约束，竞得人拿地后可按出让公告的约定，在所占股份大于50%的情况下成立项目公司，土地使用权可申请变更至项目公司名下。如果地块开发产生违约责任的，除项目公司外，竞得人须承担主要责任；项目公司发生失信行为的，也要记入竞得人的企业信用记录。

　　此外，部分地块可设立不得联合报名竞买、不得合作开发的条件，竞得土地后可按现有规定成立项目公司，但竞得人须持股100%，且股权不得转让。

　　在南京出台土拍新政之前，北京、成都、苏州、杭州等地已先后出台过此类政策。

　　北京是“竞品质”的带头“玩家”，在竞价法则上，除了“竞地价”“竞公租房/政府持有商品住宅产权份额”，还出现了“竞高标准商品住宅建设方案”。

　　在竞价期间，有7宗地块达竞价封顶，同时竞配建（公租房/政府持有商品住宅产权份额）到达上限后，转为竞高标准建设方案。根据规则，这些地块的竞价房企，均需在10个工作日内投报高标准的住宅方案，以评分*优者确定为地块的竞得者。

　　根据杭州的方案，启动十宗住宅地块“竞品质”试点，告别以往单纯的价高者得模式，而是竞价前先竞“品质方案”，获得资格后进入竞地价程序，且通过先验收后现房销售的形式确保方案落实。可以说是从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品。

　　在竞价模式方面，与北京、杭州的政策相比，南京此次出台的“限房价、定品质、竞地价”的出让模式，设定统一的品质标准，直接竞标地价，到*高限价后用摇号方式确定竞得人！

　　在“品质”方面，南京为“定品质”而非“竞品质”，南京方面只要达到统一标准，不需要对开发商进行资质审核，也无须现房销售，对开发商较为友好。

　　在溢价率方面，杭州降低了封顶溢价，封顶溢价从30%降至20%，率先竞品质的10宗地块，封顶溢价率降至10%，到达封顶价后，取消竞自持，转为无偿移交政策性租赁住房。南京*高溢价率由之前的30%下调至15%。

　　总体来看，南京此次土拍新政相比于其他城市，政策较为宽松。但是从南京以往的土地出让政策来看，堪称南京史上“*严土拍”。

　　业内人士表示，此次南京土拍规则调整的主要意义在于“稳房价、稳地价、稳预期”，避免房企盲目拿地，防范房地产金融风险；另一方面，提高拿地门槛，也可以促使房企提升项目品质。

　　同时，南京土拍新规对住宅品质做出相应的要求，对于买房人来说也是一项利好，可以避免买到的房子“货不对板”。

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