南京闲置土地90多万平土地政策催化房价之变
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南京闲置土地90多万平 土地政策催化房价之变
中广网03月01日 18:07
近日，南京市物价局、国土局、财政局联合发出《关于调整土地闲置费征收政策促进闲置土地利用有关问题的通知》（以下简称《通知》），宣布从3月1日起开征土地闲置费。征收标准为划拨土地3000～5000元/亩；通过招标、拍卖、挂牌出让的土地，按每年不超过购买土地总金额（即土地出让金）的20％计征。
去年6月份，相关人士就保守估计，南京开发商手中还应有100多万平方米的闲置土地。“目前，南京市场至少还有90多万平方米的闲置土地。”一位不愿透露姓名的开发商指出。随着政策的推行，90多万平方米的土地将陆续被“释放”出来，重新“回归”市场向土地闲置费“开刀”。
南京市物价局、国土局、财政局联合发出的《通知》从3月1日起开征土地闲置费，向土地闲置费“开刀”依然箭在弦上。
“目的就是为了限制开发商拿地后坐拥土地两三年不开发，囤地、炒地皮导致房价越涨越高。”南京市国土局的相关人士称。
《通知》明确规定，只要是土地使用者拿地后，超过规定期限未动工建设、延迟未经政府批准的用地都是“闲置土地”，大致有三种情形：国有土地使用合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工的；已动工开发建设，但已开发面积不足应动工面积1/3的；投资额不足总投资额25％且未经批准中止开发建设连续满一年的。合同约定分期开发的，按分期开发面积核定闲置面积；因不可抗力或政府行为等原因延迟的，规定动工期限顺延。
据了解，南京土地闲置费的征收标准为：划拨土地3000～5000元/亩，根据市区地段不同有所差别，其中高淳、溧水3000元/亩，江宁、浦口、六合4000元/亩，其余5000元/亩。出让土地按每年不超过土地出让金20％计征，其中工业用地按15％计征，经营性用地和其他用地按10％计征。
去年6月份，相关人士就保守估计，南京开发商手中还应有100多万平方米的闲置土地。“目前，南京市场至少还有90多万平方米的闲置土地。”一位不愿透露姓名的开发商指出。此外，也有一份资料显示，在开发商手里闲置了两年以上还未开发的土地，目前大约1000公顷。
南京的很多地块都已经“抛荒”五六年了。比如新街口管家桥附近一个地块，某公司1993年拿下，五六年前已拆平，至今还在晒太阳；江东路与水西门交叉口附近的一个狭长地块中长期积注的雨水已形成了一个水洼，中间还长满了芦苇。
南京本地的一位开发商向记者透露，在南京，有不少通过协议或其它方式拿地的开发商，“土地储备相当多，有的甚至足够用上十来年”。
“这对房产市场的影响不是很大，因为相对于高额的土地出让金，闲置费在开发商的支出收入中占很小的份额。”南京工业大学房产研究室的瞿富强教授认为。
“目前南京的闲置土地还没有准确的数字，还在调查清理中。”南京市国土局的相关人士称，可能要等一段时间才能有清理结果出来。
在业界，土地储备被当做衡量房地产公司实力的重要尺度，储备土地成了房地产企业的必下之棋。可背后的“暴利”却是他们囤积土地的蕞大原动力。
记者从有关部门了解到的资料显示，从1999年起，短短五年时间，南京出让土地的身价已经抬高了14倍，相似地块单价一年翻一番。比如2001年，位于秦淮区马道街北侧地块土地平均单价为3441元，而同一地块的2002年的土地单价为6563元。
短期等待，却有如此高的收益。这就是很多开发商囤积土地的根源。地价的飙升，更是吸引了众多外来开发商前来淘金。据了解，目前外来开发商已经拿走了南京出让土地的“半壁江山”。
开发商争相“圈地”，并把土地囤积在手中，这样市场上可以出售的土地会大量减少，地价就会迅速飙升。土地成本的增加，楼盘价格只能不断上涨。眼下，南京大部分地区的土地成本已经占到开发成本的50％左右，有的地区已经达到了70％。
瞿富强教授称，从去年开始我们国家的土地成本就占到整个开发成本的42％以上，而美国、英国、瑞典等发达国家的土地成本在开发成本中的比例小于30％。
此外，开发商囤积土地也加大了金融风险。目前，很多开发商为拿到土地，被迫向银行申请巨额贷款。这不仅积累了金融风险，而且贷款的巨额利息和其它融资成本，自然要分摊到购房者头上。这样又进一步推动了房价上涨。
土地作为房产市场蕞大的“紧箍咒”，它的一举一动都或多或少牵连到整个楼市。随着国家和各地政府一系列土地政策的“收紧”，开发商拿地的游戏规则也开始逐渐发生微妙的变化，房产市场也将酝酿新的变局。
南京工业大学房产研究室瞿富强教授告诉记者，南京尽管有不少靠协议转让的土地已经开发或转手出让的占了大部分，但还有不少土地要么是没有来得及转让，要么是让有资金的开发商囤积起来，准备等地价抬高后再卖出去，“赚取更大的利润”。
“一系列的土地政策可谓环环相扣。南京征收土地闲置费和国土资源部1月下发的《紧急通知》是密切相关的”，江苏省社科院的一位专家称。据了解，《紧急通知》要求，全国的国土部门将以2004年12月31日为基准日期，一直到2005年3月31日，对全国城镇的存量用地、闲置用地情况进行地毯式调查。
其实，从去年3月起，江苏不间断地清理整顿土地市场，开始了对闲置土地的收回工作，当然也取得了不少成绩。截至2004年年底，江苏清理出经营性用地招拍挂历史遗留问题项目112宗，已按规定基本处理完毕。
南京也在重锤清理整顿闲置土地。“今年南京市国土资源工作的重点之一，就是强化建设用地批后的跟踪管理，一项项地查清，重点加大对闲置土地的处置力度。”南京市国土资源局局长在去年的一次内部会议上如此表示。
南京收回土地并没有采取“一刀切”的办法，措施相当灵活。比如，其中的一个措施就是，通过土地储备等运作方式逐步收回，并给予开发公司一定的补充，再按计划通过招标、拍卖或挂牌等形式公开推向市场。通过这种方式，多年来从南京河西地区收回的土地就达5000多亩。同时，那些欠缴土地出让款的地块也在南京“土地收回清理”考虑之列。
“开征土地闲置费，从宏观上讲，对房产市场有一定的影响，但影响不是很大”，瞿富强教授认为，相对于高额的土地出让金，土地闲置费在开发商的开发成本中所占的份额实在是太小。
中国的土地成本实在是高得惊人。据了解，目前中国的土地成本占开发总成本的40％多以上，而美国、英国等发达国家的土地成本小于30％。而南京作为中国房价第二的城市，土地成本高更是居全国之首。很多区域的土地成本达到了50％左右，而河西的地块成本达到了60％左右。
“不同的楼盘，土地价格也是不一样的”，瞿富强称。
对于经营性土地，开发商可以采取招标、拍卖、挂牌三种方式获取。其实，目前南京的很多土地都是通过挂牌的方式走向市场的。“挂牌方式并不是很科学，招标应该是蕞科学有效的方式”，瞿富强认为。
南京抉策地产有限公司的厉建军总经理认为，能够囤积土地的开发商大都是很有实力的开发商。征收土地闲置费后，开发商照样会把闲置费用转嫁到土地成本中，这样会在一定程度上增加开发成本。但同时土地大量回归市场后，这部分增加的成本可能会在土地供应增加的情况下逐渐稀释。“总体而言，征收闲置费短期内对整个楼市的影响不是很大；但是由于土地的回归和存量，从长期来说，对楼市的影响还是挺大的。”
随着巨额土地闲置费的征收，不可否认，很多开发商考虑到利益受损，就会把囤积多年的土地重新投放市场。这样，100多万平米的土地陆续进行市场，开始新一轮的开发。“供”的一头增加了，房产市场必然开始新的变局。
“100多万平米的土地进入市场后，土地供应的增加，地价会小幅度下降，开发成本会降低，也直接带来房价的走低”，业内人士称。但是，两年之内对房产市场的影响不大，“土地从供出去到开发商建好房子，一般要两至三年的时间”。
“这次土地闲置费的征收标准，对我们开发商的打击是不小的”，一位不愿透露姓名的开发商坦言。但是，也有不少开发商不以为然。
每个政策的出台总有被执行者可以“钻空子”的地方。事实上，早在1999年4月28日，国土资源部就曾经颁发过《闲置土地处置办法》。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发延迟的，土地拥有者可以申请延长开发建设时间。
“政策制定出来了，关键在于执行。如果执行到位，它将是开发商的‘生死劫’，必然带来房产市场的变局，房价也会有一定的下滑”，相关人士指出。
对很多囤积土地的开发商来讲，这次高规格的闲置用地调查确实蕴含着很大的风险。8·31大限是对“正在进门”的土地进行处理，但是原来已经进了“门”的土地这一次将面对什么命运？将是一个很大的悬念。业内人士分析，2005年对存量土地的处理还会有一系列的政策，对开发企业的影响会很大。。（记者 张会来）
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