年初，国家对22个热点城市土拍规则进行调整，实施“两集中”供地模式，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。南京，便是其中之一。

　　随后，南京出台相关新政，集中供地、“定品质”规则上线，房企*多报名不得超过13幅、部分地块竞买资质需达到二级及以上、拿地六个月内不得上市销售等等，土拍开启“新玩法”。

　　于供给端而言，这恐怕是今年导致市场变化的*大变数。热门板块“疯抢”不再，终止出让、流拍、底价成交地块更是频频出现。

　　那么，相比往年，今年的土拍，到底有了哪些变化？“三道红线”、融资收紧背景之下，是否依然有房企“豪横”出手买地？

　　关键词一：土拍年收入1886.7亿，创新纪录

　　据不完全统计，自2021年1月26日到11月25日，南京共计成功出让137幅经营性用地（不包含高淳、溧水，不含工业用地，下同），总出让面积超560万方，成交总金额约1886.7亿元，创下近5年来的新高。叠加今年高淳、溧水的成功出让的经营性用地，成交总金额超过1948亿元。

　　据中指研究院数据，去年全国也仅有6个城市卖地收入超过1800亿元。

　　同比2020年南京卖地总面积超650万方、总金额超1861亿元相比，今年经营性用地出让面积再次下滑约90万方，降幅近14%；但是成交总金额却上涨约25.7亿。（详细土拍结果见文章末尾）

　　有业内专家分析，南京今年土地出让溢价率有所提升，同时推出了城南、河西等板块多幅素质优良的地块，从而拉高了总价。

　　截至发稿前，2021年共计出让约107宗含住宅属性地块，成交金额约1852.13亿元。从出让土地分布来看，今年江北新区（含六合）、江宁、城南区域成交土地数量位列前三，分别卖出44幅、33幅、27幅。值得关注的是，今年河西板块也端出了12幅地块，包括河西南7幅、江心洲5幅。

　　今年，招商蛇口、中海、新城、华润、保利、卓越、新希望、龙湖等房企的“运气”与“魄力”都表现不俗，在南京各自拿下的涉宅地总价均超过50亿。

　　据不完全统计，全年在南京拿地花钱*多的房企TOP5为：招商蛇口、中海、新城、华润、保利。其中，招商蛇口今年拿下新玄武、江心洲、大校场三幅地块，以总“花销”147.5亿元登顶，且今年单幅成交总价*高的涉宅地——新玄武G24，也是被招商蛇口拿下，约88.9亿元。

　　注：（1）统计时间为2021年1月-2021年11月25日；（2）部分涉宅地块楼面价为粗略估计；（3）联合拿地也纳入计算；（4）如有错漏，欢迎指正。

　　另外，今年南京涉宅地成交楼面价TOP5为：保利G28（即锦云台 地价37137元/㎡）、金科G29（即玖樾印象 地价37022元/㎡）、联发G31（即云锦四季 地价36793元/㎡）、招商蛇口G30（即云萃府 36190元/㎡）、正荣&奥体建设G32（即南宸紫阙 36160元/㎡）。

　　也就是说，南京今年单价*贵的地块大都集中在南部新城大校场板块。目前这批地块除了锦云台外，其余均已上市，带升级装修包均价约5-5.1万/㎡左右。

　　不仅如此，涉宅地毛坯销售限价TOP5的榜单中，除了栖霞建设河西南G112毛坯限价*高，为46350元/㎡，其余地块也都在南部新城，毛坯限价从44902元/㎡到45000元/㎡不等。

　　今年，上半年与下半年市场情绪对比鲜明。

　　上半年，土地市场迎来了难得的回暖，即便是“三道红线”、“房地产贷款集中度管理制度”等管控政策持续施压。单就“520首批次两集中”供地，就吸引了约145家房企报名，有的房企豪掷70-80多亿保证金“下注”20余地；而且超7成涉宅地拍至*高限价进入公证摇号，溢价率超过20-30%的地块也不在少数。

　　下半年，风向急转。9月、11月的“两集中”地块土拍过程，共计55幅涉宅地成功出让，拍至*高限价的仅有16幅，占比不到3成，溢价率几乎全线%以下。

　　而且拿地房企更多的聚集在了央企、国企上，137幅经营性用地中，有央企、国企背景的房企拿地近90幅，占比超6成。其中涉宅地有64幅地块，成交总金额达1236.28亿元。

　　三次“两集中”供地的国企、央企出手次数逐步增多，尤其是在六合等边缘板块托底明显。据悉，首批次两集中供地国有资本企业拿地金额占比约50%，第二批次拿地金额超80%，第三批次拿地金额占比超9成（数据来源好地讯土地）。

　　从三个批次供地报名来看，房企整体参与度下降。其中，*一批次有超过百家房企参与，第二批的参与度不到*一批的一半，只有约50家。而第三批次集中出让只有25家左右的房企报名，平均每块地报名单位仅在3家左右，相比前两批次在持续减少。

　　不仅如此，终止出让和流拍的地块数量也在增加，房企拿地愈发谨慎。据不完全统计，全年有27幅地块在开拍前因故终止出让，也有2幅地块流拍，这在往年并不多见。

　　5月土拍，仅有1幅地块因故终止出让；

　　9月，就有11幅地块因故终止出让、1幅地块流拍；

　　11月，已有15幅地块终止出让、1幅地块流拍。

　　总体来说，2021年南京土地供应量较前两年逐步下滑，加上房企拿地策略愈发保守、谨慎，联合开发也愈发常见。为了稳定土地市场，政府今年也推出不少“压箱底”的优质地。由于“双限”政策，地价比较难走高。对于现金流能力较强房企，着实收获了一批好地。

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