2010年6月南京市高淳县地产评估报告

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　　http:房地产商域网全国*低价销售《2011房地产营销策划大全》联系1006南京市高淳县地产评估报告南京市高淳县地产评估报告二、高淳新区及经济开发区规划……………………………………5三、项目地块简介……………………………………………………9四、高淳县房地产市场情况…………………………………………11五、2006-2010年高淳县土地市场情况……………………………16六、土地投资回报概算………………………………………………23七、结论………………………………………………………………24八、附件………………………………………………………………25南京市高淳县地产评估报告高淳县概况高淳县高淳县地处长江以南，隶属于南京市。东邻常州地级市下的溧阳县级市，南接安徽的宣城地级市下的宣州区和郎溪县，西临马鞍山地级市下的当涂县，北临溧水县。下辖9个省级开发区，17个居委会、166个村委会。总面积802平方公里。总人口43万人。距离南京市中心92里；距离南京火车站100公里；距离南京禄口国际机场50公里。陆路直上宁高高速，车程约50分钟可达南京市中心。高淳县地处“吴头楚尾”，6,300年前的薛城遗址是南京地区*早的新石器时代遗址，高淳老街是江南保存*为完整的“金陵*一古街”。高淳县境内西部为水网圩区，东部为丘陵山区，全境为固城湖、石臼湖和水阳江环抱，是首批“国家级生态示范区”。拥有高淳老街AAA级景区和游子山、瑶池山庄等4个AA级景区。约92公里92公里南京市高淳县地产评估报告高淳地貌多样，水资源丰富，西部为水网圩区，境内有固城湖、石臼湖。水阳江连接两湖导入长江。高淳县物产丰饶，特色鲜明。主要特产有:工艺品：珍珠工艺、贝雕工艺品、玉泉炻器、高淳羽扇；食品：固城湖螃蟹、老街豆腐干，青山碧螺2009年全年实现地区生产总值16821亿元，增长206%；（2008阳市320亿元，姜堰市220亿元），财政收入1458亿元，其中地方一般预算收入902亿元，均增长184%；全社会固定资产投资118亿元，增长29%；社会消费品零售总额5557亿元，增长194%；城镇居民人均可支配收入20,000元，农民人均纯收入9,057元，分别增长11%和125%；实现工业总产值347亿元、主营业务收入340亿元、增加值81亿元、利润102亿元，分别增长238%、202%、241%和201%。完成工业固定资产投资77亿元，增长315%。高淳县主要以药业化工、机械电子、新型材料、出口服装和绿色食品为主的五大主导产业，占全县工业销售总量的835%（其中机械电子161%，药业化工336%，新型材料149%，出口服装123%，绿色食品66%）造船业是高淳县的特色产业，县境内武家嘴村造船业及航运业人均年收入可达20万元左右，被称为“金陵*一村”。南京市高淳县地产评估报告二、高淳新区及经济开发区规划1、规划概述：围绕“古镇风貌凸现，生态特色鲜明，人居环境*佳的湖滨新区”的城市发展定位，努力将石固河以西的老城区规划建成以凸现古镇风貌为主的历史街区，石固河以东的新区规划建成生态保护与产业发展相协调的现代化工业园区，石固河两岸规划成生态控制区，将其建成未来城市框架的中轴线、新区规划：高淳新区规划区总面积50平方公里，总人口约20万，新区性质为南京市南部的现代化滨水新城和现代化制造业基地。高淳新区规划道路广场用地3903公顷，包括两条高速公路（宁宣高速和芜太高速）、铁路（宁宣铁路将在新区建一个客运站和货运编组站）、航道（芜申运河按4级航道标准建设）及轨道交通（沿新区双湖路预留轻轨交通）。南京市高淳县地产评估报告高淳新区以芜太公路为界分为南北两大片区，南部片区为新城区，北部片区为产业区。一级道路在产业区为三横三纵，在新城区为一条环湖道路加五条放射线公顷，占新区建设用地的213%，其中公共绿地5489公顷，占新区建设用地的174%。沿石固河东侧边缘将设置一条宽约300米、以生态绿地为主的南北向生态走廊。新区的新城区以居住功能为主，规划有新城商业中心，与老城商业中心和行政中心构成城市的东南向商务轴，与石固河生态休闲轴十字相交。新区的产业区以工业为主，适当配套生活服务区和行政商务3、高淳县经济开发区江苏高淳经济开发区位于南京市高淳县城东郊，为省级开发区。1995年10月经江苏省人民政府批准设立，2001年启动建设；2004报批实施《高淳新区总体规划》，总规划面积4225平方公里，规划建设用地295平方公里；2006年通过国家审核。南京市高淳县地产评估报告公路：宁高高速、芜太高速在建、宁宣高速（在建）、高望公路、芜太公路穿境而过；水路：西进长江黄金水道，东连太湖水网，横贯高淳的芜申运河为三级航道；铁路：临近宁杭城际铁路（溧水站）、绕城轻轨（通过规划），交通便捷，物流顺畅。截至2009年底，江苏高淳经济开发区建成区面积达10平方公里，建成园区道路60公里，培育形成了机械制造、电子信息、新型材料、绿色食品、软件业等五大主导产业集群格局。截止目前，全区累计落户企业近500家，新批外商投资企业125家，千万美元以上企业12个；新增注册内资企业391个，亿元以上企业18个，已形成光电子、汽车、机械、机电一体化的产业群体。南京市高淳县地产评估报告4、高淳经济开发区规划江苏高淳经济开发区为省级开发区，2001年启动建设，总体规划面积4225方公里，规划建设用地295平方公里；分为6个区域。新区生活配套区南京市高淳县经济开发区区图南京市高淳县地产评估报告三、项目地块简介：1#项目地块隶属古柏镇辖区，位于上袁村、黄家村合围区域，距离石臼湖约3公里，占地面积约3,0002#项目地块位于双高路、芜太路交汇口，占地面积约300石臼湖南京市高淳县卫星图项目地块2双湖明珠项目用地,2006年拍出（住容积:13）（出让面积:1646亩,成交价:246万元亩,成交总价4,050万元，楼板价284石臼湖1#项目地块3,0002#项目地块住宅200-300项目地块现场照片（2010623）住宅地块对面房产项目住宅用地现状住宅用地现状工业用地现状工业用地现状工业用地东边道路—古檀路南京市高淳县地产评估报告四、高淳县房地产市场情况高淳县代表性楼盘分布图2#项目地块南京市高淳县地产评估报告月房地产发展情况高淳县和南京市有着近100公里的距离，整体房产市场与南京主城区市场较为脱节,主要呈现以下几个特点：a、高淳房地产市场整体容量较小，在售楼盘10个左右，主要分布在县城的四个板块内。b、主要以本地中低收入人群消费为主，缺乏中产阶层，但存在一定容量的高收入消费客群，因此居民收入差距较大。c、房地产消费以本地消化为主，去化速度缓慢，且价格门槛依旧 是当地住房消费的主要障碍。 d、目前高淳市场上的主力供应产品为多层（含电梯洋房,同时 这也是市场相对*为热销的户型，供销比在132-161 之间。而别墅 产品的供销情况则比较失衡，市场压力很大，尤其是独栋别墅，供销 比高达1133。 e、高淳市场楼盘销售的正常速率应在10-20 套月左右。 但随着近几年高淳县的快速发展，与南京主城区住宅市场的差距 也在逐年减小。2009 年，高淳县全年新建商品住宅2033 万，比上 年增长202%。销售总面积接近30 万，商品住宅均价为3,500 左右。2010年*一季度均价达到4,400 元，比上年增长29%。 南京市高淳县地产评估报告 月高淳县房地产均价走势表：高淳县商品住宅成交均价走势 4,400 3,500 2,600 2,000 1000 2000 3000 4000 5000 2007年 2008年 2009年 2010年 价格 1-4月 从图中可以看出，高淳县的房价在2008 年后得到了快速的发展， 相比较2007 年的价格，目前高淳县商品房的均价已经翻倍，未来随 着高淳县城市化的进一步发展，交通配套的不断完善，这一片南京房 地产市场的价格“洼地”将会的道迅速提升。 高淳县政府每年计划兴建安居保障工程量，预计经济适用房5 年，廉租房15万年。采“统一安置，统一建设”方式。 单位（元） 南京市高淳县地产评估报告 2、在售个案列表个案名称 双湖明珠 （新区板块） （新区板块）万福城 （武家嘴板块） 舜天南郡 （老城区板块） （湖滨板块）项目位置 双高路28 土地用途住宅（多层） 住宅（多层） 住宅（多层） 住宅（别墅） 住宅（别墅） 容积率 15 134 133 145 13 售楼电话 占地面积（） 109,322 60,000 222,644 30,000 106,819 建筑面积（） 110,000 100,000 320,000 40,000 138,000 主力房型面积（） 房140跃层198 联排、双拼250 联排300-350 销售价格（元） 3,750 4,700 4,500 6,400（联排） 7,000联排 开盘时间 2009 2009年10 备注NO2006G07 号地块 地价246 万元亩 楼板价283 现房销售近剩顶楼跃层房源 联排、双拼别墅 联排别墅 高淳一手房市场在2009年得到了快速的发展，尤其是新区板块内的项目，目前均价已经接近5,000 新区板块的快速发展也带动了相邻的武家嘴板块。而传统意义上的老城区板块中的别墅项目也基本在7,000-8,000 元之间。 南京市高淳县地产评估报告 3、二手房个案列表个案名称 金地康城 （武家嘴板块） 江山星园 （武家嘴板块） 双湖景苑 （新区板块） 云锦庄园 （老城区板块） 项目位置 胥河路88 土地用途住宅（多层） 住宅（多层） 住宅（多层） 住宅（别墅） 容积率 125 138 130 077 占地面积（） 119,998 86,665 25,000 15,500 建筑面积（） 150,000 120,000 40,000 12,000 主力房型面积（） 房120200 销售价格（元） 4,300 5,000 4,500 6,800（联排） 交房时间 2007 高淳县二手房价格由于市场的快速发展而基本接近于一手房，某些配套设施较完善的二手房均价甚至出现与一手房“倒挂”现象。 南京市高淳县地产评估报告 五、2006-2010年高淳县土地市场情况 2009 年出让土地（代表性） 2010 年出让土地（代表性） 号地块—（住容积:145）（出让面积:613 亩,成交价:60 万元亩, 成交总价3,660 万元，楼板价618 号地块—（住容积:101）（出让面积:72 亩,成交价:101 万元亩, 成交总价730 万元，楼板价1,496 号地块—（住容积:101）（出让面积:1335 亩,成交价:100 万元亩, 成交总价13,350 万元，楼板价1,485 号地块—（住容积:13）（出让面积:1129 亩,成交价:242 万元亩, 成交总价27,350 万元，楼板价2,795 号地块—（住容积:12）（出让面积:1295 亩,成交价:220 万元亩, 成交总价28,500 万元，楼板价2,751 号地块—（住容积:145）（出让面积:124 亩,成交价:73 万元亩, 成交总价910 万元，楼板价758 公告编号地块名称（四至） 用途 容积率 出让面积 成交总价（万元） 每亩单价 万元 楼板价 成交时间NO2010G02 水厂路东侧、波西塔诺 南侧 住宅 13 75,268 （1129 27,350242 2,795 2010-3-22 NO2010G03 水厂路西侧、自来水厂 南侧 住宅 12 86,325 （1295 28,500220 2,751 2010-3-31 NO2010G04 号地块住宅 145 8,284 （124 91073 758 2010-5-5 NO2010G05 下坝集镇胥河北路11 地块住宅 15 3,140 （47 12527 265 2010-5-18 南京市高淳县地产评估报告 公告编号地块名称（四至） 用途 容积率 出让面积 成交总价（万元） 每亩单价 万元 楼板价 成交时间NO2009G08 淳溪镇大桥路北侧原木 住宅145 40,865 613 3,66060 618 2009-7-21 NO2009G14 淳溪镇淳南路109 住宅101 4,830 72 730101 1,496 2010-1-5 NO2009G06 淳溪镇丹阳湖南路西 侧、淳南路北侧 商住 101 88,990 1335 13,350100 1,485 2009-6-23 NO2009G01 阳江集镇西部干线-4-17 NO2009G02 阳江集镇西部干线-17 NO2009G03 阳江集镇西部干线-17 NO2009G04 漆桥镇新港东路南、北 住宅135 48,984 735 1,13015 171 2009-4-28 NO2009G05 古柏镇双红村前、凤山 路以北 住宅 101 26,688 40 1,20030 446 2009-6-16 NO2009G07 漆桥镇新港东路北侧、 农贸市场东侧 商住 226 6,013 27530 202 2009-7-6 NO2009G09 县开发区古檀大道以 东、九龙山路以北 商业 12 36,765 552 2,76050 626 2009-8-14 南京市高淳县地产评估报告 NO2009G11县政府大楼北侧、丹阳 湖北路西侧 商住 16 129,969 195 32,000164 1,539 2009-8-21 NO2009G13 固城镇政府西侧、固城 派出所北侧 商住 14 46,667 70 3,50050 536 2009-12-15 2008 公告编号地块名称（四至） 用途 容积率 出让面积 成交总价（万元） 每亩单价 万元 楼板价 成交时间NO2008G01 东坝镇双望公路西侧 二类居住用地 13 36,957 554 1,150207 239 2008-5-30 NO2008G02 桠溪镇桠定公路西侧、 东风路北侧 一类居住用地 11 12,286 184 320174 236 2008-6-12 NO2008G06 东坝镇欧兰特大道西侧 二类居住用地 16 5,396 81 200247 232 2008-10-15 NO2008G07 固城镇育才西路南侧 二类居住用地 30 782 12 50426 213 2008-12-15 南京市高淳县地产评估报告 公告编号地块名称（四至） 用途 容积率 出让面积 成交总价（万元） 每亩单价 万元 楼板价 成交时间NO2007G03 淳溪镇湖滨大道北侧、 丹阳湖南路西侧 二类居住用地 105 36,568 549 11,1502033 2,904 2007-10-10 NO2007G04 淳溪镇芜太公路北侧 二类居住用地 10 13,336 20 60030 450 2007-10-12 NO2007G05 二类居住用地135 5,223 78 550702 780 2007-10-26 NO2007G06 下坝集镇原下坝影剧院 二类居住用地 135 957 14 50348 387 2007-10-26 NO2007G07 漆桥镇新港东路南侧 一类居住用地 135 29,133 437 1,630373 414 2007-11-20 NO2007G08 淳溪镇湖滨大道北侧、 南漪路西侧 一类居住用地 08 21,363 32 4,9501545 2,896 2007-12-14 NO2007G09 淳溪镇芜太公路南侧、 东甘村东侧 一类居住用地 145 49,949 749 7,5001001 1,036 2007-12-28 南京市高淳县地产评估报告 公告编号地块名称（四至） 用途 容积率 出让面积 成交总价（万元） 每亩单价 万元 楼板价 成交时间NO2006G06 江苏机油泵厂地块）一类居住用地 145 28,902 （434 4,000923 954 2006-6-30 NO2006G07 （双湖明珠 项目用地） 开发区工业园，东至现 状，南至游山路，西至 芜太路，北至双高公路 二类居住用地 13 109,746 （1646 4,050246 284 2006-7-18 NO2006G08 淳溪镇宝塔路南侧 南漪路东侧 二类居住用地 16 18,668 （28 5,040180 1,688 2006-8-15 NO2006G11 石臼湖北路东侧二类居住用地 145 65,165 （978 6,65068 703 2006-11-27 NO2006G16 淳溪镇双高公路南侧 二类居住用地 145 64,367 （966 4,500684 707 2007-2-6 NO2006G17 淳溪镇宝塔路北侧 淳东路东侧 二类居住用地 16 7,851 （118 2,650225 2,109 2007-2-6 NO2006G18 淳溪镇固城湖北路西 侧、富家山庄北侧 一类居住用地 08 15,539 （233 2,3901025 1,923 2007-2-6 NO2006G19 淳溪镇固城湖南路东侧 原固城湖大酒店 一类居住用地 08 19,853 （298 1,300437 819 2007-2-8 NO2006G20 芜太公路南侧二类居住用地 10 32,165 （483 2,100435 653 2007-2-8 NO2006G21 淳溪镇芜太公路北侧 红宝丽公司东侧 一类居住用地 145 92,387 （1386 5,000361 373 2007-2-8 南京市高淳县地产评估报告 北岭路南侧一类居住用地 145 24,854 （373 1,860499 516 2007-2-8 说明： 高淳县土地出让公告严格规定：竞得人在签订成交确认书15日内与挂牌人签订土地出让合同，并向出让人缴纳 成交价款50%的土地出让金其中15%作为履行合同的定金，余额土地出让金在合同签订后 个月内缴清。如竞得人不能按期限和数额支付土地出让金，每日须按迟延支付款项的1%。 2#项目地块对面为“双湖明珠”项目，2006年时该项目获得地价为每亩246 万元，楼板价为284 元，目前 该项目销售均价为3,500 元左右。 南京市高淳县地产评估报告 2#项目地块双高路与芜太路交汇处，属高淳经济开发区范围，周边均为工业产业园区，生活配套尚不完善，区域交通欠发达，居 住环境较差。 2、从土地投资回报试算表分析来看，假设地块面积为 300 亩，销售 均价为****元, 1若容积率为15 的情况下， 土地价格为**万亩、***万亩、***万亩，投资净利润分别为 2若容积率提高到25的情况下， 土地价格为**万亩、**万亩、***万亩，投资净利润分别为**%、 在目前的条件下，较低的净利润，却要担负的较大开发风险。故不建议对此地块进行开发。 如果目前要在高淳县取地做地产项目建设开发，建议： 1、在新区生活配套区内，固城湖旁获取土地进行开发。（自然环境也 较2#项目地块优良，是高淳县可开发区域之一。） 2、目前新区内，在售项目以别墅为主，价格基本在7,000-8,000 之间。目前此区域内2009年地价在100 万亩，楼板价在1,500 元左右。 3、土地取得价格可控制在***万亩，容积率在 25 的情况下，销售 均价如达到****元，则投资利润可达***%，（小高层产品）未 来才具有一定操作性。 南京市高淳县地产评估报告 八、附件1、南京市概况 2、全国工业用地出让*低价标准列表 3、高淳县酒店市场情况简表 南京市概况南京为江苏省省会，位于北纬3114″至3237″，东经118 22″至11914″。下辖11 个区、32 个县镇，总面积6,598 公里， 其中市区面积4,844 公里，户籍人口62977 万人, 市区户籍人口 54598 万人。 南京市高淳县地产评估报告 南京地处辽阔的长江下游平原，濒江近海，城市发展也定位于江滨港口城市，目前已成为中国东部地区以电子、汽车、化工为主导产 业的综合性工业基地，重要的交通枢纽和通讯中 二、2009—2010 月南京市房地产市场情况1、房地产开发完成情况 2009 年，南京共有73 幅土地挂牌出让，总挂牌出让面积为36966 万。成交土地75 幅，总成交土地面积为40591 万，成交总价为 2182 亿元。与2008 年行情相比，2009 年成交土地面积仅多出79%， 而成交总价同比上涨615%，一级市场异常火爆。 2009 年南京房地产开发完成投资549 亿元，同比增长209%，开 发投资连续两年出现10%以上增幅。 2010 年一季度，南京市房地产开发完成投资17002 亿元，同比 增长350%。房地产开发占全社会投资比重254%，较上年同期提高 了12%，呈现出投资提速态势。 2、房屋销售情况 2009 年南京房地产累计销售面积为1,04747 万，同比增长15584%， 首次出现突破1,000 万的销售业绩。同时，供求比回落到058：1， 市场供求关系严重失衡，略小于2008 年的供应量几乎难以应对市场需求的 洪流。2009 年南京二手房全年成交105 万套，成交面积接近1,000 二手房均价也从1月的7,202 元涨至12 月的9,480 元，整年足足上 涨了近30%。 2010 年1-5 月，南京全市新建商品房累计销售19217 万，同比增 长6626%；二手房的成交量为28,327 套，成交面积为231 2009年南京市商品住宅销售均价 7,161 元，同比上涨 1095%。 2010 年的1-5 月的商品房销售均价为8,438 元，二手房均价为11,901 月南京市房地产均价走势表：南京市商品住宅成交均价走势 5,580 6,454 7,161 8,438 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 2007年 2008年 2009年 2010年 价格 1-5月 从图中可以看出，南京市房地产的价格从2007 年开始逐年稳步上 扬，每年均保持在10%以上的增长率。而随着2009 年全国房地产市场 月份涨幅更是接近20%，虽然目前受到国家政策打压影响，南京市商品住宅的成交量已经出现了比较严重的萎缩，但是 销售均价任然是“稳中有升”的局面。 3、南京市江宁区房地产情况 2009 年，江宁区全年的商品房成交面积达到274 万，商品房供 应量约为200 万,供求关系为072：1，可谓供不应求。在政策利好 的驱动下，江宁购房者不顾高房价的压力、通过各种渠道抢房。2010 年至今，江宁的商品房成交面达到65 万，是今年南京市各区县目 前的销量“冠军”。 单位（元） 南京市高淳县地产评估报告 月江宁区房地产均价走势表：江宁区商品住宅成交均价走势 7,000 7,500 10,500 13,000 5000 7000 9000 11000 13000 15000 2009年 2009年 2010年 2010年 价格 根据统计，09年初江宁商品房均价在7,000 元左右，7 月达到 了7,500 元。随着09 年下半年全国楼市的疯狂上涨，到10 月，江宁房价已涨至10,500元含别墅，涨幅高达40%。 目前江宁区市场别墅均价在14,000-15,000 元左右，住宅均 价在9,000 元左右。但是由于受到国家政策的严重打压，江宁区乃 至整个南京市的楼市成交量迅速萎缩，虽然均价目前依然保持平稳， 未来却有可能显现“量价齐跌”的局面。 单位（元） 南京市高淳县地产评估报告 2、全国工业用地出让*低价标准单位：元 产业园区所属为十一等，地价每亩96万元。 3、高淳县酒店市场情况 土地等别 一等 二等 三等 *低价标准 840 720 600 480 384 336 288 252 土地等别 十一等十二等 十三等 十四等 十五等 *低价 标准 204 168 144 120 96 84 60 酒店 名称 国际大酒店高淳宾馆 南京望玉岛 度假村 南京游子休闲山庄 云锦商务酒店 位置 北岭路287 桠溪镇桥李村芜太公路双望公路 龙井路 经济型酒店客房数 215 146 70 98 68 门市 价格 420标间 700套房 260-330标间 420套房 300标间 3000别墅 328-348标间 169标间 220套房 备注

产业招商/厂房土地租售：400 0123 021
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