南京产业地产发展以1990年代开始萌芽，并以工业制造业为核心的经济技术开发区为主要模式。进入21世纪以来，南京逐步将现代服务业作为城市经济发展的引擎，城市开始放弃过去以传统工业为主的发展模式，在城市中心区、近郊区，推动都市型产业园、特色主题产业新城等形式，引进企业开发，从规划发展、总体产业方向、企业税收等方面引导产业发展。

　　到目前为止，地方政府仍然是产业地产的主导者，通过制定产业发展规划、设定产业扶持政策，引导城市经济发展。

　　总体来说，南京的产业地产发展主要包括以下四种模式：

　　u以改造城市老旧工业、商业资产为主形成的都市型产业园区

　　都市型产业园一般以市区类老旧资产、旧有工业地产等改造为主，2006-2010年是都市型产业园高速发展的时期。随着都市型产业园盈利模式的逐步稳定，目前该类型产业园发展已趋向稳定。如创意中央、1865创意园、国家领军人才创业园等。

　　u政府开发建设的科技创业特别社区

　　科创特区是南京市委市政府为促进新兴产业集聚在全市各区展开的大规模科研地产项目。科创特区针对创新型初创企业给予房租减免、税收政策减免等多项优惠，极大促进区域创新企业的集聚。新批用地进行科研地产建设的科创特区可以实现50%销售。为促进科创特区发展，市委市政府专门成立科创基金用于运作全市各科创特区的开发、运营等。如南京（秦淮）科创特区、（雨花）科创特区等。

　　u政府明确产业发展方向，以引进产业地产开发商为核心的新型产业新城

　　以南京总体产业布局为导向，由南京市确定总体产业方向，引进产业地产开发商，建设新型产业新城。一般操作模式是政府对出让地块进行产业限定，将住宅地产、商业地产、科研地产进行绑定，并对产业方向进行明确限定。如麒麟科创新城内富力科技城、启迪科技城综合体项目等；浦口明发江苏总部基地、神州数码智慧园等。

　　u政府投资开发的重点经济技术开发区、高新园区、新兴服务业集聚区

　　南京重大产业布局的落实执行者，代表南京产业发展的*高水平。如浦口国家高新技术园区及高新西区、江宁国家经济技术开发区等经济技术开发区。

　　本次调研样本库为南京各区共85个项目。

　　对目前南京在售科研地产项目的统计分析：

　　Ø南京在售科研地产项目累计供应量约660万平方米，目前市场可售科研项目面积约190万平方米，分布于南京市各区；在供应面积段上，平层产品各面积段均有分布，100-200平方米之间略高，整层约1000平方米左右；挑高产品主力面积在40-60平方米左右；

　　Ø科研地产售价区域差别极大，平层办公产品10000元/平方米以下项目主要集中在浦口、栖霞等区域，20000元/平方米以上项目主要集中建邺、鼓楼等区域；10000-20000元/平方米项目散落分布于其他各区；独栋类型的科研办公产品售价在13000——18000元/㎡之间，以江宁及浦口所在区域居多，独栋办公类产品建筑风格现代及欧式居多，外立面多是石材及高档真石漆，项目绿化率较高。ØØ根据已售项目市场统计，科研地产的月平均销售面积较低。科研项目售价约占住宅类项目售价的40%-50%左右，去化速度也较慢，如江浦中科创新广场和苏宁慧谷、MAX企业源筑；ØØ在售科研地产首付比例多以50%为主，部分项目可实现银行贷款；

　　2018年南京聚力实施“两落地一融合”工程，力推科技成果项目落地、新型研发机构落地，校地融合发展。产业地产迈入多元化发展阶段，依托高校院所的高水平学术平台和领先技术，结合具备一定产业化条件和市场化前景的科技成果，采取混合所有制形式组建，培育可持续孵化创新企业的“老母鸡”。

　　2018年，南京国家级高新技术企业净增1282家，增长70%，新申报高企数增幅、高企培育库入库企业数等均位列江苏*一，实现了南京高新技术企业发展的大幅跨越和历年来*好成绩。

　　2018年，南京新增科创型企业2.4万家。

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　　2018南京市产业园区市场调研报告

　　产业地产自我学习之公众号（整理完整版）

　　发布于 2019-05-17 09:31

　　科技地产、产业园区、特色小镇研究专栏

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