原标题：世方视点：从产业到产城——深圳产业地产项目总结综述（一）

　　随着深圳经济“腾笼换鸟”，从低端加工生产向高新技术、总部经济转变，深圳原有的产业格局发生了巨大变化，一方面是传统科技园日益从生产向总部办公、研发转型；另一方面是大量原有工业区、工业厂房在“工改”政策的引导下，纷纷以产业办公、研发、商业及居住生活的综合体形态进行更新改造。在房地产市场调控政策对传统住宅及商业地产的持续压制下，深圳在产业地产的开发上，却如火如荼地的进行着，涌现出了深圳湾创业广场、深业上城、星河World、天安云谷、宝能科技城、南山智园等一系列颇具影响力的产城项目。本期，我们将在前期对深圳多个产业地产项目探访研究的基础上，尝试对深圳的产业地产项目特点做一个总结综述。

　　深圳的产业地产项目类型大致可分为两种，即产业综合体和产城综合体。产业综合体是以某一类或某几类的产业为核心，汇集了上下游及现代服务业等高端产业资源，从而形成发展该产业相关总部经济的企业集群，如深圳软件园、深圳湾创业广场、南山智园等项目；而产城综合体是多业态的产城融合，包含办公楼、公寓、商业（甚至住宅）等为一体，各业态之间存在相互依存、相互助益，如星河WORLD、天安云谷、宝能科技园综合体等项目，这种形态的产业地产还可以涵盖高层写字楼、独栋写字楼（商墅）、商业、居住等，产品设计主要考虑满足企业办公、研发、品牌营销、行业交流、商业服务及居住生活等需求，商业配套、酒店公寓不仅为本项目服务，还为周边居民和社会服务，这是目前深圳更为主流的产业地产发展方向。

　　“产业”催生产业地产转型升级，立足“产业”开发园区

　　深圳的产业地产发展到今天的产品形态，经历了大概四个阶段。上世纪七八十年代，深圳作为国内*一个经济特区，以传统工业为核心产业的工业园区开始出现，产业地产开始萌芽；2000-2008年期间，产业地产进入鼎盛发展时期，工业厂房迅速扩张，但鼎盛过后便面临着园区和产业的更新换代；进入2010年来，低端地段制造业逐渐被临淘汰和转移，深圳逐渐将产业的发展重心由传统的工业转移到高科技产业、创意文化产业以及商业等服务行业上来，加快了产业的升级，出现了高新技术开发区、经济技术开发区、文化创意产业园区等各大颇具特色的创新产业园区。

　　通过产业地产形态的发展历程，可以通俗地将产业地产理解为是升级换代版的工业地产。传统工业园由于规划模式落后单一，项目配套规划相似、园区同质化现象严重，产业链体系薄弱、园区企业关联度不高、驱动不足等弊端，已经跟不上产业发展的脚步，因此“产业”才是产业地产转型升级的直接推进力。目前深圳新开发立项的产业园，都是以产业为主导，以地产为载体，在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上，积极配合地方政府进行产业转型和升级，借助城市发展的综合资源优势，让企业实现健康、快速成发展，城市得到繁荣和提升。

　　产业以高新技术产业为主，区域布局日益向原特区外发展

　　“产业”是产业地产发展的核心，通过对前期项目的探访可以得出，目前深圳开发的产业园项目主要以高新技术产业、金融服务业、现代物流业和文化产业四大支柱产业为主，并重点发展生物医药、互联网、新能源、新材料、新一代信息技术、文化创意产业等六大战略性新兴产业。2015年，深圳规划建成14个高新技术园区，以保证高新技术产业的发展空间；同时战略性新兴产业保持着良好的发展态势，分别布局于深圳于十二个主要的产业基地，形成一批具有强竞争力的战略性新兴产业集群。如深圳软件产业基地、大沙河创新走廊研发及总部基地，留仙洞新兴产业总部基地、深圳湾战略性新兴产业总部基地，都驻有我们往期探访过的项目案例。未来，战略性新兴产业将成为深圳经济增长的主要动力。

　　从区位分布特点上来看，深圳的产业地产项目多选址在距离城市中心较近、交通便利、辐射范围广的原特区外地区，必然龙华、龙岗、宝安等地，一方面是取其开敞、自然的生态环境；另一方面，由于关外地区用房成本低、毗邻中心区、能够共享城市配套的优势，自然地承接了中心区产业、人才和资源的外溢，对中小型新兴企业具有较强吸引力。根据相关数据统计显示，目前深圳的产业园区项目布局了八个区域，总数量超过200个，以龙岗、龙华、南山和宝安区项目居多。其中以高新技术产业和战略性新兴产业为主导建设的产业园区，主要集中在南山、龙岗和宝安区。例如深圳市软件基地、天安云谷产业园、星河WORLD、南山智园、宝安泰华梧桐岛、这些产业园片区聚集了腾讯、华为、中兴、大族激光、埃森哲、艾默生、大疆创新等著名企业。

　　打造生态共享园区，生活配套服务多元化

　　相对于传统工业园区单一的建筑规划、和恶劣的园区环境，深圳现代化的产业园从建筑形式、到办公环境都有了本质性的变化。首先园区与周边环境衔接紧密，与街区建设形成开放式的共享空间；在建筑形式上突出个性化、外立面材料新颖、低碳环保、多以玻璃幕墙和棱角分明的建筑外形呈现摩登科技感，采光自然、更强化了建筑立体感和体量感。在园区环境上，多以高绿化率，和层次丰富的园林景观打造生态园区，如深圳湾科技生态园，以“垂直分层”概念营造了首层绿化、空中平台、中庭绿化、屋顶花园等灵活的立体生态空间，不仅共同优化了产业园的建筑功能和生态环境，更解决了高密度建筑布局和园区品质间的矛盾。

　　园区的生活配套和公共设施的完善，也是深圳产业地产项目的一大特点。在项目的探访过程中，我们惊喜的发现，当下的产业园正不断刷新我们的认知。大多数园区的生活配套涵括了购物、居住、教育、娱乐、文化艺术等多业态，商业方面有购物中心、主题鲜明、体验感丰富的街区商业、街区+mall式的综合商业体；在居住上建设人才公寓、住宅，星级酒店等多样化住宅产品，解决园区人才居住需求，同时引入子女教育资源；建设图书馆、书吧、艺术馆、共享会议室等场所，全方位功能嵌入园区生活，创造了更好的人文氛围和商服环境。

　　产业运营能力提升，实现招商盈利双赢

　　通过上述深圳产业园项目的整体建设特征可以得出，现代产业园的盈利方式也在发生改变。早期的工业园多以无序开发经营、通过园区卖地、建厂房租售的方式获得收益，盈利模式单一。而现代化产业地产项目除了基础物业的开发收益，即在运营过程中土地的增值、和物业的出租、出售所获得的收益外，还有产业发展服务收益：即包括政府产业政策扶持收益、产业发展性服务收益、以及提供园区配套功能服务获得的收益，如星河WORLD产业园、天安云谷产业园项目等，通过建设商业中心、人才公寓、住宅、酒店等多功能配套，实现生产生活一体化的同时，获取高收益；而金融资本运作收益，旨在通过在园区建立或控股专业投资机构进行产业投资等获取收益，例如深圳市软件软件基创客空间、追梦者基金、创业邦、启赋资本等专业创投机构等。目前深圳的产业园项目主要以*一种方式为主，第二、三种方式并存的运营途径获取盈利，但随着产业运营能力的不断发展，未来后两种方式或成为产业地产项目重要的利润来源。

　　现代产业地产项目获取收益途径的多样化，同时体现了产业地产开发商实现了从单纯的开发者，到运营者的改变，在招商策略、园区运营体系上，有了本质的提升和突破。无论是自主开发智慧园区运营平台，整合线上线下资源，从而实现产业园的整体在线；首创政企合作、搭建企业服务直通平台；创新孵化平台，为企业提供创业服务；为入驻企业设置严格筛选环节、将具有发展潜力的优质企业作为重点招商对象，从而提高园区整体实力...产业地产运营商通过整合资源和搭建平台，既为园区企业提供了丰富多样化个性化的优质服务，又通过运营服务实现了增值收益。其本质都是充分立足产业、企业、人才的角度，一站式解决企业的多方位需求，形成优越的营商环境，提高企业入驻率；降低企业运营成本，从而提高企业的发展效率和创业的成功率。

　　深圳是民营企业发达的地方，因此深圳的产业地产，尤其是产城综合体的开发，除少量总部基地项目外，其余基本都是以企业作为主导，比如天安、宝能、星河、万科等。这些纯粹市场化运作的项目，无论是从产业规划、项目规划，到后期的招商、运营，都是企业依据市场需求来进行商业化打造，为了在竞争中取得有力地位，获得入驻企业青睐，每个项目都在产品及运营上精心规划，因此，深圳的产业地产市场整体呈现产品多样化、运营智能化、服务个性丰富化的时代特征。我们相信，在政府的工改政策、产业政策大力扶持和市场需求的双重助力下，未来深圳产业地产将走向更加智能化、生态化、品牌化、国际化的道路。

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