开头问个问题，南京土地市场降温了吗？

　　有人说，你看，上周高淳卖了15幅地，全部没达到较高限价，成交楼面价只有2000多、3000多元每平，再回顾一下南京的土拍，青龙山、西善桥的地块，全部没达较高限价。

　　两个答案不能算对，也不能算错。土地市场牵涉的东西太多啦，今天，我就给大家扒一扒南京让地价下降的“障眼法”。

　　在3月的土拍中，中南竞得高淳两幅地，楼面价分别为8379元/平、5696元/平，较高溢价221.74%。高淳的洋房及别墅才卖到1万左右，高层6000多一点，地价超房价首现高淳。

　　10月20日，高淳国土局出让15宗地块，其中5宗为商住混合用地，6宗纯商业用地，2宗住宅用地 。住宅用地和商住用地都设置较高限价，G17地块较高限制楼面价9112元/平，达较高限价后竞保障房面积。

　　可*终，这15宗地块都分别只有一家房企报名，全部底价成交。莫非，半年后的现在，高淳地价就被“打回解放前”了？

　　其实不然，此次高淳地块底价成交，是正常的养老、养生、商业等复杂功能项目的勾地，限制性条件非常多，招拍挂是走个过场，流程罢了。

　　宝龙是招商项目。7月28日，高淳区与宝龙集团举行签约仪式，就宝龙广场城市综合体项目达成框架协议，所以此次地块也算作是宝龙的定制地块。

　　今年5月，雅达资本、中青旅红奇基金与高淳区政府在南京汉府饭店共同签署《高淳健康休闲旅游产业园项目合作协议》。基于乌镇雅达国际健康生态产业园的成果经验，把高淳项目打造为国内健康养生、休闲旅游特色园区典范，所以雅达拿地不稀奇。

　　金浦拿的地，规划为康养项目，限制条件较多。

　　在南京楼市中也不算什么稀奇的事情，像此前出让的南京欢乐谷地块、江北的绿地G41地块等等都是“定制地块”。

　　自从实行土地限价，南京的地价就摒弃了“野蛮生长”的状态，在挂地的时候，对宅地的较高限价进行设定，不超之前土拍的较高地价。

　　譬如江宁的九龙湖，较高地价在1.9-2万/平之间徘徊，就是不给你超过。但是方山、东山在限价之前卖的地，地价都超过2万了。和现在各板块楼盘的限价有异曲同工之妙。

　　如何进行差异化竞争呢？就通过赛保障房建设面积OR租赁住房面积来实现地价的平衡。

　　据搜狐焦点统计，南京目前有13幅地块需要无偿配建保障房，配建保障房面积21.58万方，分别在江宁的九龙湖、禄口，江北的江浦、高新、六合，城东的麒麟，城北的燕子矶、河西的北部。

　　如果说公证摇号是南京楼市的照妖镜的话，那土拍就是南京土地市场的照妖镜！

　　自南京土拍实行较高限价以来，也有不少板块未达到较高限价，如淳化、青龙山板块的宅地出让，均未超过较高限价。

　　相反，一些热门板块的商服用地却屡屡创造新记录。

　　举个例子，业内戏言河西南的菜场都被抢。此前出让的河西南G46地块，经过350轮争夺，被南京东南奥体拿下，总价2.025亿，地块内所建商业、办公及菜场须自持，不得销售、不得转让。

　　10月25日，南京又要卖8幅地，涵盖了燕子矶、江浦、九龙湖等热点区域，它们都会达到较高限制楼面地价成交吗？未必！

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