江核卷完大校场卷，大校场卷完河西南卷，河西南卷完 ...... 江宁城北都要上了？

　　昨天，南京终于挂出第三批次集中供应的地块，共计 46 幅，用地总面积约为 173.4 公顷，出让起始价总额约为 463.0 亿。

　　相比此前，这次土拍发生了不少变化，*大的调整就是毛坯限价的取消。其次板块供应呈现两极分化，河西、江宁、城北、六合、溧水、高淳迎来大批供应，而江核、浦口、雨花等却出现了 0 供应 的情况。

　　这些变化未来将给市场带来什么样的格局？房价是不是又要涨

　　本次所有地块都取消了毛坯限价，其实对目前南京楼市来说是一个适应市场的改变。开发商可以根据项目的定位以及产品的打造来更自由的定价。

　　同时官方也表态，不设毛坯限价不会导致房价暴涨。不设毛坯限价的地块，如在销售时房价定价出现比周边原限价房微涨现象时，开发企业必须提高户型设计水平、提升房屋建造质量、完善楼盘配套服务来获得市场认可，通过 精耕细作 ，实现 物有所值 。

　　不设毛坯限价，就是要引导和激励房地产企业花时间和成本，在质量和品质上下功夫、做提升，努力实现有什么样的产品，市场就认可什么样的价格；有什么样的价格，就体现什么样的房屋品质。努力在市场经济规律调节下，产品和价格相适应。

　　简而言之，你要想卖的贵，就要拿出真本事来。

　　比如百家湖的招商纯新盘百家臻园，也是不设毛坯限价，项目不打造升级包，精装放风价 4.7 万 -4.8 万 /㎡，还是比较顺应市场的。

　　但与此同时，血拼姐也发现本次部分地块的*高楼面限价要略高于二批次同区域地块。

　　河西南 G70 地块*高楼面限价 40260 元 /㎡，隔壁的葛洲坝 G29 地块触顶楼面价 39964 元 /㎡。

　　河西南的 G71、G72、G73 三幅地块*高楼面限价都在 3.68 万 /㎡左右，而上次土拍中与之相邻的中北盛业 G30 和奥体建设 G31 地块，触顶成交楼面价仅在 3.56 万 /㎡左右。

　　本次河西包括河西中、河西北、河西南以及江心洲共计挂出 7 幅地块，其中河西南有 4 幅。

　　河西中 G67 为新城科技园内的客车厂附近地块，距离颐和源璟不远，距在建地铁 7 号线新城科技园站、梦都大街东站 500 米。本次出让为纯宅地，起拍总价直接突破 50 亿！起拍楼面价 37543 元 /㎡，*高楼面限价 43067 元 /㎡！

　　河西南 G70 地块距离二批次集中供地中出让的葛洲坝 G29 地块不远，葛洲坝 G29 地块不设毛坯限价，旁边还有滨江 ONE 和万科翡翠滨江，未来四个项目或将形成南京*新豪宅圈层。G70 地块起拍楼面价 35256 元 /㎡，*高楼面限价 40260 元 /㎡。

　　河西南 G71、G72、G73 三幅地块相邻，隔壁的中北盛业 G30 和奥体建设 G31 毛坯限价都在 4.8 万 /㎡，这次集体不限价，但地价却高了一些。

　　目前河西南待上市的纯新盘有：深业南湾上府、星叶云墅、金基中北朗樾府、奥体建设 G31 地块、中北盛业 G30 地块以及葛洲坝 G29 地块。等到这 4 幅地块的加入，河西南的内卷要更加严重了。

　　大校场本次出让的 G65 地块距离云尚紫薇不远，云尚紫薇毛坯限价为 44998 元 /㎡，目前含包放风价在 5.1 万 /㎡，G65 地块不远处还有金基 G25 和保利 G26 地块，后者均是在 7 月二批次土拍中卖出的。

　　虽然本次大校场只供应 1 幅地块，但回顾上次土拍，大校场一口气卖出了 4 幅地块，目前大校场在售 / 待加推 9 盘，待上市也有 9 盘，供应也十分充足。目前大校场板块*高毛坯限价为 48000 元 /㎡，另外还有一幅不设毛坯限价的金茂 G27 地块。虽然 G65 地块不设毛坯限价，但从板块目前较大的供应量来看，未来价格变化不会太大。

　　江宁东山、城北迈皋桥、远郊板块加大供应

　　本次挂牌地块中，并没有见到雨花、江核和浦口的身影，在二批次集中出让中，江北共计出让了 11 幅地块，其中核心区 5 幅，其余分布在雨山路、城南中心等区域，雨花也出让了铁心桥、人居森林等区域的地块。本次供应减少也给了这些板块喘息的机会，留点时间去去化板块内的新房库存。

　　本次除了河西之外，江宁东山主城以及城北迈皋桥等板块也有比较大的供应。

　　此外地铁小镇在时隔 3 年后，也推出 1 幅商住混合地块，南站片区也拿出了一幅地块，未来将填补板块内新房空缺。

　　与此同时远郊地块占比增加，46 幅地块中六合、溧水、高淳共有 21 幅地块，占比高达 46%。但接受度如何还要打个问号，血拼姐预计大多还将是国企托底。

　　针对此次供应量的变化，官方也给出了原因，分析当前南京城市发展的阶段性特征，仍然存在着城乡发展不平衡与不充分的问题，主要矛盾是公共资源布局不平衡。一方面，优质资源相对集中在老城，致使老城功能过度集聚，人口密度过高，反过来影响了城市品质；另一方面，新城新区功能发育不充分，公共服务供给存在短板，产城融合度不高，人口集聚能力不足。

　　在新一轮国土空间总体规划中，南京提出了一系列提升中心城区、副城配套能级与均衡度的策略：一是保护控制老城，坚持 老城做减法 的战略思路，有序疏解老城内的非核心功能，控制居住用地供应，提升老城环境品质。二是扩大中心城区范围，把仙林和江宁地区纳入江南主城并与江北新主城共同构成南京中心城区。三是加快培育远郊副城，建设融入长三角、辐射都市圈的综合节点城市。

　　所以本次加大老城如江宁东山和迈皋桥的土地供应，以及六合溧水高淳远郊副城的土地供应，也是顺应了发展方向。

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