近一阶段，于南京频繁出现的产业园区售卖工业用地上盖物业的情况引发了新华网关注——

　　先是5月底，位于河西的康缘科技广场，被曝光无证炒作、售卖低价写字楼，而所属的土地经查实为工业科教用地，原则上“不可对外销售”。

　　紧接着，城东麒麟区域的天安数码城项目，也因工业用地*终无法分割转让，使得前期达成意向购买商铺的客户与开发商之间产生分歧，继而闹上了法庭；

　　事件还未结束，昨日（6月3日），又有购房者向新华网投诉，称位于江北浦口新城的南京工业大学科技产业园也在对外低价发售写字楼产品。

　　有业内人士告诉记者，产业园售卖工业用地上盖物业已成为南京的普遍现象，其表面原因是利益的趋势，而本质核心是开发商、乃至政府机构对于工业用地，服务实体经济本性的认知缺失所导致的。新华网就此展开调查。

　　“土地证、产权证是一定可以办下来的。”新华网记者于昨日就“两证”的问题分别采访了上述的康缘科技广场和南工大科技产业园，均得到了肯定的答案。

　　后者甚至表示，“会将确保落实两证的相关内容写进购房合同中，让业主放心。”

　　为何开发商如此有把握？工业或科教用地在没有“变性”成为商业用地之前，当真可以对外发售吗？记者带着疑问展开走访。

　　依照《关于进一步规范工业及科技研发用地管理的意见》（宁政规字[2013]1号）文件规定，工业用地是用做生产研发，规划拿地企业自用，而不是用来对外销售谋取利益。

　　而且工业用地一个项目只有一张大的土地证，是不能进行分割的，后期购买方无法取得单独土地证，“除非是流转变性为商业用地，但按照南京的规定，必须先收回再进行招拍挂。”南京市国土局相关负责人表示。

　　然而，长期从事工业地产研究的戴德梁行中国区工业及物流地产部主管、董事苏智渊却给出了另一种答复，他告诉记者，并非所有的工业用地都无法分隔转让，“在土地前期报批时，经当地规划部门准予的，后期即便没有流转成商业用地，也可以部分进行出售，这是合法的。”

　　苏智渊表示，这实际上是早期政府为满足一些中小企业的产业用房需要，允许开发商对土地进行分隔转让，而伴随着土地的划分转让，其上盖物业也就等同于一起出售了。

　　但他同时指出，类似这种情况在近几年呈收紧趋势，部分一二线城市的地方政府已经基本禁止了工业用地的分割，而部分三四线城市政府对于工业用地二次分割问题的控制也正在逐步收紧。

　　“所以，购买该类物业还是得谨慎，不能说一定办不了两证，而是确实很难办，也存在一定的风险。”苏智渊如是说。

　　就以前不久新华网报道的南京天安数码城为例，其法务顾问表示，之所以开发商拿出了部分房源进行转让出售，是因为当时其所属的原白下区在科技园区方面出台了一系列新的工业用地政策，允许在一定条件下分割转让、分割销售，但后来又收紧了。

　　“开发商看到了预期，但*终未果，说到底还是受到了政府的决策主导。”有产业地产行业评论员如是说。

　　在走访调查过程中，新华网记者逐渐意识到，问题的根结在于工业用地是否能够流转为商业用地。如果可以，一切问题、难题不就都迎刃而解了吗？

　　据了解，早在2013年11月，80%的土地为工业用地的上海自由贸易区曾有意开启工业用地转商业用地的大门。

　　今年4月，又有媒体报道，上海自贸区不久将正式公布自贸区土地流转条例，其中工业用地将能够“变性”为综合用地。

　　尽管至今未有细则和条款出炉，但在前不久上海市政府出台的盘活已有工业土地存量资产系列办法中，明确指出，要把外高桥（保税区）的工业用地转为商业用地的方式推广到全市范围。

　　在苏智渊看来，方向是已经明确的，就等着细则落地执行了。但他再三向记者强调，工业用地转商业用地，在上海是“迫不得已”，而在南京，则是“没有道理”。

　　先来看上海是如何“迫不得已”。资料显示，作为中国发展*早、*为成熟的工业城市，上海也*早遭遇了土地资源紧缺与城市产业发展之间的尖锐矛盾。

　　在上海市政府今年3月印发的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》中就提出，“本市建设用地规模接近极限，土地供需矛盾突出，并存在建设用地布局分散、结构不合理、用地效率不高等问题。”

　　为了集约用地、盘活存量，逐步淘汰传统制造业，并以现代服务业或者新型的产业综合体形式代替，上海市的举措之一便是开启工业用地变性流转。

　　“南京尽管也存在落后的传统制造业，但还未达到上海这样的土地稀缺的地步，所以现阶段并不具备流转工业用地的现实条件。”苏智渊认为。

　　“南京需要出让大量的工业用地夯实产业基础，以此促发实体经济的进一步发展。”这也正是包括苏智渊在内的不少产业地产人士所呼吁的，“让工业用地回归服务实体经济的本质，扩大其产品孵化效能，发挥产业集群效应，而不是依靠租金获取收益，”

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