取消毛坯销售限价动作将带来哪些影响？板块格局走向将会出现怎样的变化？重启外围副城的土地供给，哪些地段将迎来机遇？未来的产品逻辑如何转变？克而瑞南京机构本期聚焦三批次南京挂地，把脉市场变化趋势，并邀请业内专家、研究学者、主编大咖共同解读南京三批次挂地的一些变化趋势。

　　9月19日，南京市规划和自然资源局挂牌今年第三批次集中出让地块，此次共推出46幅地块，用地总面积约173.4公顷，出让起始总价约463亿元，出让地块主要位于秦淮区、鼓楼区、建邺区、栖霞区、江宁区等主城区域，以及溧水、高淳、六合三个副城区域，此次集中挂牌出让地块可谓看点十足，将于2022年10月19日上午9:30开始竞拍。

　　从竞买规则上看，本批次挂牌地块均未设置毛坯限价，将上一批次中取消毛坯限价的范围继续扩大，既表明了宽松政策的持续性，又标志着从2020年6月5日起实施的持续了28个月的“限房价，竞地价”土拍政策的结束。

　　在新房市场下行的情况下，取消毛坯销售限价，让市场充分自由竞争，一方面体现出南京政府对于楼市调控的决心，另一方面有利于恢复开发商与购房者对房价的信心，同一片区新房的价格可以根据品质的高低形成不同的梯队。对于房企来说，通过对于项目产品的打磨、品质的提升、内部配套的升级等来提高项目综合竞争力，价格方便实现板块前期限价的突破，同样可以获得足够的利润空间。

　　二、主城&副城齐发力，重启六合、高淳等外围副城的土地供给

　　从供地区域上看，本次供地一方面兼顾主城与副城土地供给，在完善中心城区功能的同时，补足六合、溧水、高淳副城的功能品质提升。另一方面，供地多分布于主流热点改善区域，在主城出让的25幅地块中，半数以上集中在以改善诉求为主区域，河西持续加大供应，南部新城依旧有1幅挂牌，江宁改善客户重点关注的东山、三山百家湖、南站等区域终于迎来上新。

　　河西共有7幅地块挂牌，总建面47.3万方，在当前市场行情下，房企的拿地关注度主要集中在河西这样的*一梯队区域，本批次仍然保持较高供地量，旨在维持三批次土拍的市场热度和房企参拍积极性，同时增加年内的土地财政收入。

　　此前重点供地的城南和浦口区域本批次仅有1幅地块挂牌，从数据上来看，浦口区广义库存达405万方、城南广义库存达384万方，属于主城区库存前三的区域，本次减少两个区域的供地量也是为了促进区域内各个板块原先库存的去化。

　　图：2022年8月南京各行政区广义库存

　　从主城其他供地板块来看，东山、南站、青龙地铁小镇、百家湖等长期断供或新房稀缺的板块均有多幅优质地块出让，对于发展成熟的江宁核心区-东山和百家湖板块，本批次有5幅地块挂牌实属难得，从二批次招商百家湖地块比肩河西的土拍热度，本批次多幅地块或将带动整体土拍热度的提升，吸引各大房企的参拍。此外，本批次河西南、河西中、东山、百家湖、城北西片等多幅高品质地块均为4-5万方小体量，整体总价不高，对房企资金要求大幅降低，且便于开发。

　　除此之外，溧水（7幅）、高淳（5幅）、六合（9幅）三个副城区域共计21幅地块，三大副城加大土地供应力度，为进一步抑制部分片区房价过高、房价倒挂等现象，维护房地产市场平稳健康发展，本次集中出让公告在空间分布上做出了调整，加大了河西新城等重点板块和外围副城的土地供给，既迎合了新一轮国土空间总体规划的发展理念和开发时序（加快培育远郊副城，建设融入长三角、辐射都市圈的综合节点城市），同时对于南京整体房价的稳定起到积极作用。

　　三、本次出让主城地块优质，政府诚意十足

　　从本轮集中出让公告主城供地情况来看，作为南京目前为数的不多的新房热门板块河西区域一次性拿出7幅地块，大校场推出核心区1幅地块，老城北迈皋桥、燕子矶新城共计5幅优质地块，新房断供已久的江宁百家湖、竹山路、南京南站等区域本次均有土地供应，在经历前两批土拍市场低迷的情况下，为吸引房企积极参与土拍，本轮土地集中出让政府可谓给足了诚意。

　　综合来看，本轮集中出让公告取消毛坯销售限价，对于房企来说可以在项目产品品质、项目配套等方便花更多的时间与精力，以此来提升项目溢价，对于部分购房者而言，甘愿为高品质项目而买单，促进新房市场良性循环发展；相较于前两批次集中供地而言，本轮集中供地政府可谓诚意十足，主城区域供应地块较为优质，土拍结果值得期待。

　　1、对开发商而言，本批次供地多为优质区域地块，同时取消了毛坯限价，有助于开发商恢复对新房市场的信心，吸引房企拿地。在房住不炒的前提下，价格跳涨的可能性较低。市场将持续分化，产品力高的项目将有望穿越周期，实现较好的去化与价格，而产品力弱的产品则仍旧维持较慢的去化水平。

　　2、对区域而言，市场火热且供应量较大的区域，未来供应量加大可能会继续导致区域内的内卷加剧，促使开发商在户型设计、展示体系、营销动作等方面各自发力，促使同一区域内的产品去化呈现出明显的分化。

　　3、对客户而言，在下行市场周期内，在改善区域，本就观望情绪浓厚的客户，会格外优之选优，取消毛坯限价之后，客户仍旧愿意为产品力更高的项目支付更高的价格；但在刚需区域，仍将以性价比为先。

　　南京发布的第三批次土拍公告，除了地块本身外，*让人关注的莫过于46幅地块全部不再设置毛坯限价:

　　1、这预示着在南京执行了2年多的“限房价竞地价”政策“戛然而止”。

　　2、从上一次13块优质地块取消限价，到如今全部地块取消，政策具有延续性，市场更加容易接受。

　　3、在楼市火爆的时期，设置限价可以在一定程度上稳定市场。但在市场走低的时候，设置限价反而会影响预期。此时取消，十分必要。

　　4、取消毛坯限价，并不意味着未来房子销售会漫天要价，开发商依然需要报批审核。

　　5、之前的“双限”政策让很多开发商自废武功，如今不设限价，又可以重启拼产品、拼品质、拼营销、拼关系的模式。

　　6、限购、限贷已在一定程度上放开，如今限价的放开，也意味着压在楼市身上的三座大山正在逐步已出。

　　7.相关部门调整对楼市的干预，放手让市场自我调节，是对南京楼市*大的好声音。

　　南林大学副教授、硕导、城市与房地产研究中心主任——孟祥远

　　1、三批次推出46块地，起拍总价463亿，为南京房地产市场端出了土地大餐。供应类型丰富，结构合理，尤其是市场需求旺盛的板块比如河西加大了供应量，而新房二手房去化较困难的板块则减少供应甚至不供地。

　　2、此次地块均不设置毛坯限价，是行业遇到调整的大背景下进行因城施策的举措。有利于开发商做好产品，赢得市场空间。取消毛坯限价不等于不限价，也不至于引起房价较大上涨。

　　3、此次土拍经过充分准备再推出，预计市场接受度尚可，成交结果平稳，可以达到预期出让目标，在当下城市里表现应为优良。

　　主管部门让步，房企迎来抄底良机。

　　南京第三批次的土地出让变化，反映出主管部门在市场低迷时作出的调整与呵护。

　　首先，土地的毛坯限价是针对市场过热状态下作出的限制性规定，目前南京的土地市场参与房企数量和溢价成交数量都明显减少，限制性规定意义不大。目前，土地拍卖规则中的各种限制性规定较之前已经大大减少，此次取消毛坯限价，是顺应市场之举。

　　其次，当前的南京楼市购买力聚焦于主城核心地段，远郊项目去化难度较大。此次土地出让，主城核心地段的土地数量较多，更能引起房企参与的兴趣；远郊的土地数量相对较少，体现出对远郊板块的呵护意味。

　　对于房企来说，目前参与土地竞拍的性价比，较之前过热时大为提升。原因是，主管部门端出的优质地块相对较多，参与竞争的房企数量相对减少，限制性条件较之前减少。叠加政策已经见底，后续市场回暖值得期待。总体来看，今年第三批次的土地出让，是房企抄底南京楼市的好机会。

　　南京房地产业协会副会长兼秘书长——张辉

　　南京三批次土拍，主要体现3各方面的特点：

　　1、供地量大。46幅地，用地总面积173.4公顷，起始价总额463亿，有利的一面是保持高供应，可以发挥平抑地价和房价的作用，但是土拍时也将考验房企拿地的承接力，今后上市又将考验市场的去化能力，*终要靠市场来检验。

　　2、空间分布两头多。一是河西高端项目地块数量多，有利于保持高端住宅市场房价平稳；二是外围的六合溧水高淳三大副城供地多，有利于通过土地出让金增加投入改善配套水平，但当地本就高企的库存面临更大的去化压力。

　　3、全面取消毛坯限价。未来定价主要靠市场化调节，更能贴合市场实际，也更能贴合买房人的心理价位，同时有利于房企通过提高品质增强竞争力，房企自主性增强，产品能力突出的房企可以更好发挥优势，对推动市场去化和提升全市开发水平，传递去调控化的积极信号，一举多得。

　　本文仅为个人观点，不代表所在企业观点

　　特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

　　中国每天十几亿核酸检测能力背后：被“嫌弃”的检测人员

　　2022-12-06 16:27:10

　　大量上市！钾是香蕉的17倍，中老年多吃，腿脚有劲，精神饱满

　　2022-12-06 10:37:28

　　2022-12-06 17:16:29

　　取消了，连夜取消了，核酸码健康码都取消了，惊不惊喜？

　　2022-12-05 11:47:37

　　十年来*严重流感疫情侵袭美国 各州住院人数激增

　　2022-12-06 15:15:03

　　神十四到达后切伞失败与否引争议，为何说这次搜救行动*差劲？

　　2022-12-05 22:45:53

　　张兰爆猛料：以前去台湾是申请探亲，现在大S禁止她和汪小菲进入

　　2022-12-06 18:04:36

　　老年人平常有4个行为，家里人需放心上，别总把痴呆当成是衰老

　　2022-12-05 19:05:02

　　什么人才能葬在八宝山？其中他的墓*一大，毛*亲笔题碑文

　　2022-12-03 09:07:25

　　白百何长得越来越有女人味了，一身粉色连衣裙，凸显好身材

　　达达说大线年，几名死刑犯即将被押赴刑场，此刻都正在抽“上路烟”！

　　2022-12-06 12:22:04

　　《灌篮高手》新电影评分低下，网友：井上再也画不出当年的水准了

　　2022-12-06 15:26:42

　　巴西队新冠病毒集体感染了，接下来的比赛咋办?

　　2022-12-06 11:20:28

　　大跌眼镜！这就是被贝克汉姆宠溺的后果吧……

　　2022-12-06 09:48:39

　　大S疯狂刷汪小菲信用卡，消费记录全曝光，丑恶嘴脸暴露无遗。

　　2022-12-06 09:08:50

　　资深媒体人张进去世，从确诊肺癌到去世才8个月！曾心中充满懊悔、不甘……

　　2022-12-06 16:08:08

　　00后球星梅森·格林伍德将被永久禁赛，永久封杀？

　　2022-12-06 09:54:40

　　刘洋和妈妈婆婆的合影，刘洋穿着军装，刘洋长得像妈妈

　　2022-12-05 21:35:42

　　人走茶凉，这可能是我们*后一天做志愿者了，我拍下了这些照片。

　　2022-12-06 01:53:44

　　太古里街拍，应证了一句话：只有少见，才会多怪！

　　周报｜12月第1周通州碧桂园·和世界夺双料销冠

　　北京五批次土拍又来！房山良乡地块用地预申请

　　再获批10栋楼预售！丰台「九里熙宸」拿预售证

　　验资量已超房源数？海淀「中海富华里·富园」开盘在即

　　1500只动物被杀死？马斯克遇麻烦 脑机接口公司被调查

　　布林肯称希望中国正确应对新冠疫情 中方回应

　　日本世界杯出局:罚点球顺序由球员决定 谁有信心谁上

　　疫情以来首次！四川组织商务包机出国抢订单

　　两天内俄军三座机场遭袭 乌克兰要将战火引到俄境内?

　　1500只动物被杀死？马斯克遇麻烦 脑机接口公司被调查

　　布林肯称希望中国正确应对新冠疫情 中方回应

　　日本世界杯出局:罚点球顺序由球员决定 谁有信心谁上

　　疫情以来首次！四川组织商务包机出国抢订单

　　两天内俄军三座机场遭袭 乌克兰要将战火引到俄境内?

　　全军覆没！亚洲足球却赢得全世界尊重

　　C罗:为了我们所有人怀揣的梦想 倾尽全力冲吧!

　　日本队员世界杯罚点自己做主:谁有自信谁先上去踢

　　FIFA发文感谢日本球迷:向清理看台的你们说声谢谢

　　到底行不行?全网都说他能防姆巴佩 5天后见分晓

　　李亚鹏妻子晒一家合影 首公开女儿正脸

　　曹格离婚后现身接姐姐放学,面露微笑但难掩疲态

　　阿凡达2世界首映礼伦敦举办，卡梅隆率主创亮相

　　赵丽颖新剧《风吹半夏》好评如潮,好剧本接到手软?

　　范玮琪爸爸跌倒后身亡，大小S发文悼念

　　有偿亲华？马斯克的道德底线依旧灵活

　　收评：深成指涨0.67% 大消费板块强势

　　ChatGPT 5天用户破百万 却突遭Stack Overflow封禁

　　2022亚马逊云科技re:Invent全球大会

　　金冬雁：新冠肺炎回归乙类乙管符合实际

　　META谷歌要过气？TikTok成今年*一广告大涨平台

　　有药店连花清瘟单盒卖百元，涨240%！专家：不建议盲目购买

　　选BBA还是ES7？ 50万买豪华SUV如何选

　　四门轿跑/配双中置排气 国产豪华红旗H6实车亮相

　　多个L大不一样 豪越L用上沃尔沃动力真“豪横”

　　多个L大不一样 豪越L用上沃尔沃动力真豪横

　　广汽本田型格e:HEV上市日期推迟至12月16日

　　*新安卓机好评榜：小米12S Ultra连续5个月排*一

　　ROG6 暗黑破坏神典藏版开箱：致敬经典！

　　明年 iPhone 15 基础款可以买了！分析师称将有三大升级，配置更均衡！

　　灵动岛+定制设计：这样的iPhone 14 Pro能打动您吗？

　　香奈儿老板成瑞士首富 财富值近3000亿人民币

　　爆款预定 DIOR x Supreme创意总监胶囊系列曝光

　　PANTONE发布2023年*新流行色 卡塔尔太后提前上身

　　高颜值型男开大会 吴世勋车银优开启“摘星”之旅

　　“迈阿密巴塞尔”迎来20周年，艺术如迈阿密般浮夸吗？

　　除了巴黎圣母院，这些教堂也闻名于世

　　罗马帝国衰落时期建筑被入侵者摧毁 留下文化交汇印记

　　只知道蒙娜丽莎？这些手稿带你认识工程师达芬奇

　　王羲之：《兰亭集序》背后故事，你知道多少

　　贝加尔湖深达千米，里面*大的鱼有多大？

　　火箭军首位女将：剑网之母李贤玉有多神？

　　乌军袭击俄军机场 图-22轰炸机被炸

　　画面曝光！俄方称两天内俄三座机场遭无人机袭击

　　俄总统普京驾车视察克里米亚大桥修复工作

　　美国V-280倾转旋翼机击败SB

产业招商/厂房土地租售：400 0123 021
或微信/手机：13524678515; 13564686846; 13391219793 
请说明您的需求、用途、税收、公司、联系人、手机号，以便快速帮您对接资源。 
长按/扫一扫加葛毅明的微信号

扫一扫关注公众号